Cap. W inwestowaniu w nieruchomości szybko dowiesz się, że stopa kapitalizacji jest jednym z najczęściej używanych wskaźników do rozważenia inwestycji. Jest to łatwy sposób oceny wyników finansowych inwestycji, ale jak zobaczysz w tym artykule, ma on ograniczenia.
Wprowadzenie
Metoda kapitalizacji bezpośredniej polega na obliczeniu współczynnika kapitalizacji. To jak definicja. Maksymalny zakład jest obliczany i określany w następujący sposób. Na przykład, jeśli budynek generuje 10 000 USD dochodu operacyjnego netto i sprzedaje za 100 000 USD, stawkę można obliczyć jako 0,1. Stawki krańcowe wyrażone są w procentach, więc odczytujemy je jako 10 procent. Prostota tego obliczenia pozwala szybko zmienić jego kolejność, aby rozwiązać nieznaną liczbę. W powyższym przykładzie znamy NOI i wartość, ale gdybyśmy mieli tylko NOI i stopę kapitalizacji, moglibyśmy równie łatwo określić wartość. Przydatność tego jest oczywista, ponieważ nie zawsze będziesz mieć wszystkie trzy informacje. Opłacalnypodejście metody kapitalizacji bezpośredniej widać poniżej na zdjęciu. To jest przykład nieruchomości.
Zakres stosowania metody bezpośredniej kapitalizacji dochodu
Ponieważ stopę kapitalizacji można obliczyć tak szybko i łatwo, stała się ona liczbą, której inwestorzy i inni profesjonaliści z branży nieruchomości używają do porównywania jednej inwestycji z drugą. Rozważane mogą być dwie inwestycje, w których obie mają bardzo różne ceny katalogowe i szumy, ale jeśli dotyczy każdej z nich, można je łatwo porównać.
Profesjonalni rzeczoznawcy i inwestorzy w nieruchomości stosują różne podejścia do wyceny. Metoda bezpośredniej kapitalizacji jest tylko jedną z nich i opiera się na tej samej formule, którą wprowadziliśmy wcześniej. W terminologii finansowej metoda ocenia budynek jako „stały”. W rzeczywistości matematyka stojąca za tymi obliczeniami zakłada, że inwestycja będzie nadal generować zwroty w nieskończoność.
Stopa kapitalizacji służy jako „zniżka , którą inwestorzy stosują do tego strumienia dochodów ze względu na różne rodzaje ryzyka, z jakimi się wiąże. Nie ma czegoś takiego jak inwestycja wolna od ryzyka, więc inwestorzy dyskontują każdy strumień dochodów, aby uwzględnić potencjalne problemy i straty, jakie może ponieść. Stopa kapitalizacji mówi nam po prostu o stosunku dochodu do ceny, który inwestorzy są gotowi zaakceptować dla przyszłego strumienia dochodów.
Który NOI jesteś?użyj
To pytanie, które inwestor powinien zawsze zadać, patrząc na stopy kapitalizacji. Nie ma ogólnie akceptowanego NOI. Stwarza to problem dla inwestorów, którzy próbują określić stopę kapitalizacji rynkowej dla danej inwestycji. Być może słyszeli, że nieruchomość sąsiadująca z tą, o której mowa, sprzedawała się „w granicach siedmiu procent”, podczas gdy mogła być po prostu pod numerami „maklerskimi”, które zawyżały NOI. Jeśli NOI jest wyższy lub niższy, będzie to miało bezpośredni wpływ na rzeczywistą stopę kapitalizacji, po jakiej aktywa są przedmiotem obrotu. Dlatego ważne jest, aby współpracować ze swoim zespołem, aby podsumować porównywalne wyniki rynkowe i dokładnie rozważyć, jakie limity stawek uważasz za ważne.
Kiedy należy użyć tej metody
Wskaźniki kapitalizacji i podejście do wyceny oparte na bezpośredniej kapitalizacji to przydatne narzędzie, które jako inwestor powinien mieć w swoim zestawie narzędzi. Pozwala to na szybką analizę transakcji, a systematycznie przeprowadzana z krytycznym obiektywem może być potężną techniką. Jednak oprócz tego istnieje wiele pomocniczych lub alternatywnych metod oceny. Wiedza o tym, kiedy musisz wykonać więcej niż to jedno obliczenie, jest ważnym zestawem umiejętności podczas rozwijania możliwości analizy transakcji.
Wyprowadzenie wzoru metody
W analizie inwestycji w nieruchomości stopa kapitalizacji jest równa stosunkowi dochodu operacyjnego netto do wartości nieruchomości. Stopy kapitalizacji porównywalnych nieruchomości służą do:dyskontowanie dochodu operacyjnego netto nieruchomości w celu uzyskania jego wartości wewnętrznej.
Podobnie jak każda inna inwestycja, nieruchomości wyceniane są według bieżącej wartości przyszłych przepływów pieniężnych. Istnieją dwie metody wyceny nieruchomości: metoda kapitalizacji bezpośredniej i metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych. W opcji kapitalizacji bezpośredniej strumień dochodów z nieruchomości, mierzony dochodem operacyjnym netto, jest uznawany za wieczysty, a wartość nieruchomości jest równa NOI podzielonej przez stopę dyskontową.
Formuła
Wartość nieruchomości przy użyciu metody kapitalizacji bezpośredniej jest określana przez wzór na wartość bieżącą płatności wieczystej:
r to stopa kapitalizacji, a NOI to dochód operacyjny netto. Nieodłącznie uwzględnia w obliczeniach wskaźniki wzrostu NOI. Stopa krańcowa r jest równa stopie dyskontowej i minus stopa wzrostu g. To są zmienne dla formuły metody kapitalizacji bezpośredniej.
Zmieniając powyższe równanie, otrzymujemy wyrażenie matematyczne na r. Stopa kapitalizacji r ustalana jest w oparciu o stosunek dochodu operacyjnego netto (NOI) do wartości porównywalnych nieruchomości. Equal Income NOI - nieruchomość pomniejszona o wszystkie koszty operacyjne, naprawy i konserwację, ubezpieczenia, podatki od nieruchomości, media itp. NOI jest nierówną miarą przepływów pieniężnych netto, tj. nie odejmuje żadnych kosztów odsetek ani innych kosztów kapitałowych, a także wartość nieruchomości i maksymalna stawka.
Kryginalne stawki
Stawki krańcowe stosowane do wyceny nieruchomości muszą pochodzić z transakcji dotyczących nieruchomości, które są bardzo podobne do wyceny nieruchomości pod względem lokalizacji nieruchomości, wielkości, charakteru nieruchomości (mieszkaniowej i komercyjnej), okresu najmu (krótko- lub długoterminowego), wiek, czyli czy ustalane są koszty napraw i ulepszeń itp.
Przykład użycia metody kapitalizacji bezpośredniego dochodu
Biorąc pod uwagę następujące dane, wartość nieruchomości A przy użyciu stopy krańcowej uzyskanej przy użyciu dostępnych informacji dotyczących sprzedaży nieruchomości B i C, w zależności od tego, która jest najbardziej odpowiednia. Przykład metody kapitalizacji bezpośredniej w wycenie przedsiębiorstw:
| Obiekt | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | 15, 000, 000 |
| Wartość | ? | 25 000 000$ | 150, 000, 000 |
| Okres najmu | 10 lat | 8 lat | 3 lata |
| Liczba najemców | 2 | 3 | 10 |
Właściwość B bardziej przypomina własność A niż własność C, dlatego potrzebujemy wartości własności A przy użyciu procentu kapitalizacji uzyskanego z wartości i wartości NOI informacji o własności B.
Wartość limitu zastosowana powyżej może zostać skorygowana w górę lub w dół, aby odzwierciedlić różnice między porównywalnymiwłaściwość (tj. właściwość B) i właściwość podlegająca ocenie (tj. właściwość A).
Kapitalizacja bezpośrednia a analiza zdyskontowanych przepływów pieniężnych
Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi, pożyczkodawców i właścicieli korzysta z wyceny nieruchomości z myślą o podejściu dochodowym. Wycena pochodząca z kapitalizacji bezpośredniej jest analizą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF). W przypadku wyceny kapitalizacji bezpośredniej ustabilizowany dochód operacyjny netto (NOI) jest dzielony przez stopę kapitalizacji rynkowej. Szacowany koszt, analiza DCF wymaga oszacowania każdego roku wraz z NOI, wraz z oczekiwanym kosztem odwrócenia na koniec okresu analizy. Zazwyczaj analityk używa kapitalizacji zysków do szacowania zwrotów. Te oczekiwane korzyści pieniężne są następnie dyskontowane według odpowiedniej stopy w celu uzyskania rynku wyceny. Metoda kapitalizacji bezpośredniej w ocenie ryzyka inwestycyjnego jest rozpatrywana według mniej więcej tych samych zasad.
Szacunkowy dochód operacyjny netto
Chociaż te obliczenia są proste i jednoznaczne, zależą od założeń rzeczoznawcy lub rzeczoznawcy. W przypadku stosowania kapitalizacji bezpośredniej należy ocenić właściwości ustabilizowanego NOI. Wycena ta oparta jest na danych rynkowych dla porównywalnych nieruchomości w obszarze rynkowym; reprezentuje opinię rzeczoznawcy o tym, jak nieruchomość powinna funkcjonować. Ponieważ opinia rzeczoznawcy opiera się na obserwacji danych rynkowych, trudno jest znaleźć błąd w jego oszacowaniu NOI. Kiedy rynek jest „odpowiedni”, pojęcie „ustabilizowanego NOI” jest szczególnie przydatne. Jednak wyjątkowydwa obszary zainteresowania.
Po pierwsze, co się stanie, jeśli w momencie wyceny nieruchomość będzie zawierała znaczne pustostany? Oczywiście nikt nie buduje nieruchomości z oczekiwaniem na znaczący, stały pustak. W ten sposób rzeczoznawca może wykorzystać udział w rynku wakatów, a nie właściwości rzeczywistych wakatów. Skutkuje to zwiększonym NOI dla modyfikatora elementu i może zawyżyć wartość modyfikatora.
Po drugie, jeśli oczekuje się, że przyszły NOI nieruchomości wzrośnie z powodu zwiększonego popytu na powierzchnię, co doprowadzi do wyższych stawek czynszu, jednoroczna bezpośrednia kapitalizacja NOI może zaniżyć nieruchomość. Ponieważ analiza DCF umożliwia coroczne korekty stawki czynszu, wskaźnika pustostanów, strat windykacyjnych i kosztów operacyjnych, analiza DCF może być wykorzystana do przewidywania wzrostu NOI nabywcy w czasie.
Jeśli oczekuje się, że nieruchomość zostanie w pełni wynajęta w ciągu najbliższych trzech do pięciu lat, koszty utrzymania można obniżyć do pożądanego poziomu. Takie zestawienie oczekiwanych zmian daje realistyczne szacunki NOI w okresie - wynik znacznie lepszy niż kapitalizacja rocznego NOI. Ale z drugiej strony, zakładając po prostu, że wskaźnik pustostanów ulegnie zmniejszeniu w ciągu trzech lat, może to prowadzić do zawyżonego NOI.
Analiza DCF jest idealna w takich sytuacjach. Analiza DCF nie jest jednak zbyt przydatna, jeśli chodzi o wiedzę, że nieruchomość jest w pełni wynajęta. Wartość bieżąca szeregu równych rocznych przepływów pieniężnych jest równa ekwiwalentowiwartość skapitalizowana. Nie jest błędem używanie właściwości analizy DCF, gdy nie oczekuje się znaczących zmian w NOI. Jednak użytkownicy raportu szacunkowego powinni mieć świadomość, że wyniki tej metody nie są lepsze niż wyniki uzyskane przy prawidłowym zastosowaniu kapitalizacji bezpośredniej. Metoda kapitalizacji bezpośredniej w ocenie ryzyka inwestycyjnego jest rozpatrywana według mniej więcej tych samych zasad.
Wybór kapitalizacji i stóp dyskontowych
Teoretycznie wykluczone są obawy dotyczące kapitalizacji jednego roku NOI. Umiejętność rzeczoznawcy w określaniu kapitalizacji rynkowej, wskaźnik sprzedaży porównywalnej – to odgrywa dużą rolę. Jeżeli rynkową stopę kapitalizacji wyprowadzi się ze sprzedaży nieruchomości o współczynniku pustostanów porównywalnym z przedmiotami o odpowiednich oczekiwaniach nabywcy co do losu w pełni wynajętej nieruchomości, wartość można oszacować na podstawie nieskorygowanego NOI i rynkowej stopy kapitalizacji.
Również nabywcy, którzy oczekują w przyszłości wzrostu NOI w jego właściwościach, ceny płac odzwierciedlają te oczekiwania. W obu przypadkach oczekiwania znajdują odzwierciedlenie w obserwowanej kapitalizacji ceny. Problem ewaluatora pojawia się, gdy konieczne jest dopasowanie obiektów, których nie można znaleźć. W takim przypadku rzeczoznawca musi opracować stopę kapitalizacji i oszacować NOI na podstawie najlepszych dostępnych konkurentów oraz oszacować wartość rynkową, która odzwierciedla oczekiwania konsumentów.
Właściwa stopa dyskontowa jest używana do analizy DCF, przeliczając szacunki NOI nawartości. Gdy do wyceny rynku nieruchomości wykorzystywana jest analiza DCF, stopa dyskontowa musi zostać wyodrębniona z rynku przy użyciu porównywalnych danych dotyczących nieruchomości. Tak więc potrzeba odpowiednich danych porównywalnych jest taka sama w przypadku analizy DCF i kapitalizacji bezpośredniej. Gdy analiza DCF jest wykorzystywana do analizy inwestycji, wymagana stopa zwrotu powinna być wykorzystywana do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych.
Konieczny trudny wybór
Analiza kapitalizacji bezpośredniej i DCF – każda z nich jest odpowiednia w określonych okolicznościach. W szczególności kapitalizacja bezpośrednia jest odpowiednia do oczekiwania stabilnych właściwości analizy NOI; DCF jest dobrze dopasowany do oczekiwanych właściwości zmieniającego się NOI. Wybór odpowiedniej stopy kapitalizacji i stopy dyskontowej może czasami być trudny dla obu metod. Główną zaletą analizy DCF jest to, że gromadząc dane potrzebne do oszacowania NOI za okres analizy, należy poznać perspektywę nieruchomości.
Analiza DCF wymaga starannego rozważenia. Stopa kapitalizacji oczekiwanej podaży i popytu na określony rodzaj powierzchni oraz koszty operacyjne. Właściwie przeprowadzona taka analiza może dostarczyć informacji, które nie są widoczne przy bezpośredniej kapitalizacji. Często jednak podstawowe zastosowanie analizy DCF potwierdza wartość rynkową wyceny bezpośredniej kapitalizacji. Chociaż oszacowania użyte w analizie DCF mogą być dokładniejsze dla niektórych nieruchomości NOI, niezależne potwierdzenie oszacowania wartości rynkowej bezpośredniej kapitalizacji wymaga odpowiedniego dyskonta.stawki.
Wniosek
We współczesnym świecie istnieje wiele instrumentów ekonomicznych i dość trudno jest je zrozumieć. W niniejszym artykule szczegółowo przeanalizowano metodę kapitalizacji bezpośredniej. Jest to bardzo przydatna technika, często stosowana w ekonomii. Teraz czytelnik jest z nim zaznajomiony i może z niego korzystać. Metoda bezpośredniej kapitalizacji dochodu w wycenie dowolnej formy działalności lub przedmiotu dochodu pomaga zbudować udany biznes przy minimalnym ryzyku.
